เนื่องจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์บางอย่าง เช่น คอนโดมิเนียมนั้นไม่ได้จำกัดเฉพาะในหมู่ผู้ซื้อที่เป็นคนไทยเท่านั้น การมีความรู้พื้นฐานในการที่จะทำการขายให้กับผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่บรรดานักขายไม่ว่าจะมืออาชีพหรือมือสมัครเล่นควรทราบ วันนี้ กูรูด้านกฏหมายคนเก่งของเราจะมาเล่าสาระน่ารู้ในกรณีที่เราจะขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติให้ฟังกัน

เป็นที่ทราบกันดีว่าคนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดของแต่ละอาคารชุดที่ได้จดทะเบียน ทั้งนี้ เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542

การประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด หรือก่อสร้างเสร็จแล้วและได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน ในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้อ อย่างไรก็ตาม ข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุปดังนี้:

• ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญา โดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา
• ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดิน อาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด
• ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด
• ราคาขายต่อตารางเมตร และจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย
• วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุด รายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุด รายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
• ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้จ่าย ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุดนั้น ผู้ประกอบธุรกิจและผู้ซื้อจะตกลงจ่ายเท่ากันก็ได้

ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระราคาที่ตกลงไว้ จะมีบทลงโทษอย่างไร ติดตามต่อได้ในคราวต่อไปค่ะ

ในครั้งก่อนเราได้พูดถึงรายละเอียดที่ควรระบุลงไปในสัญญาการซื้อ-ขายห้องชุดซึ่งรายละเอียดสามารถอ่านย้อนได้ที่ ข้อควรรู้ในการขายห้องชุดให้กับคนต่างชาติตอนที่ 1 วันนี้จะเป็นภาคต่อโดยกล่าวถึงกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระค่าห้องชุดและบทลงโทษในกรณีที่ไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนด

ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระราคาที่ตกลงให้ชำระก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้ดังนี้

• ผิดนัดชำระราคาดังกล่าวในกรณีตกลงชำระกันงวดเดียว
• ผิดนัดชำระราคาดังกล่าว 3 งวดติดต่อกันในกรณีตกลงชำระกันตั้งแต่ 24 งวดขึ้นไป
• ผิดนัดชำระราคาในอัตราร้อยละ 12.5 ของจำนวนราคาดังกล่าว ในกรณีตกลงชำระกันน้อยกว่า 24 งวด

ทั้งนี้ก่อนบอกเลิกสัญญาผู้ประกอบธุรกิจต้องมีหนังสือบอกกล่าวผู้ซื้อให้ใช้เงินดังกล่าวที่ค้างชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่า30 วันนับตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อได้รับหนังสือและผู้ซื้อละเลย ไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น

การประกอบธุรกิจขายห้องชุดสำหรับผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดที่จะดำเนินการก่อสร้างหรือกำลังดำเนินการก่อสร้างจะต้องมีข้อความที่มีสาระสำคัญดังนี้

• ลักษณะ ยี่ห้อ ชนิด รุ่น คุณภาพ ขนาด สีของวัสดุ ผิวพื้น ผิวผนัง ผิวเพดาน หลังคา สุขภัณฑ์ต่างๆ ประตูหน้าต่าง และอุปกรณ์ประกอบประตูหน้าต่างตามมาตรฐานของผลิตภัณฑ์นั้นๆ ถ้าหากไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดไว้จากท้องตลาดได้ ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดหาวัสดุที่มีคุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่ามาใช้ก่อสร้างแทน
• ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบและรายการที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ตามกฎหมาย
• ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการติดตั้งมาตรวัดปริมาตร และปริมาณการใช้สาธารณูปโภคทั้งในส่วนกลางและส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุด กรณีมาตรวัดในส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุด ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการขอติดตั้งโดยชำระค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการติดตั้งไปก่อน และเมื่อผู้ประกอบธุรกิจได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อโดยโอนมาตรวัดให้เป็นเป็นชื่อของผู้ซื้อแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจจึงจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากผู้ซื้อได้ แต่ไม่เกินจำนวนเงินที่ได้จ่ายไปก่อนนั้น
• กำหนดเวลาที่ผู้ประกอบธุรกิจจะดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามสัญญาให้แก่ผู้ซื้อ
• ในกรณีที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงักโดยมิใช่ความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ สัญญาอาจมีข้อกำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจขยายระยะเวลาก่อสร้างตามสัญญาออกไปได้ แต่ไม่เกินระยะเวลาที่ก่อสร้างต้องหยุดชะงัก โดยผู้ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเหตุดังกล่าวพร้อมพยานหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อทราบภายใน 7 วันนับแต่เหตุนั้นได้สิ้นสุดลง หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ได้ทำการแจ้งดังกล่าวให้ถือว่าผู้ประกอบธุรกิจได้สละสิทธิ์ในการขยายเวลาทำการก่อสร้างออกไป อย่างไรก็ตามระยะเวลาที่ขยายจะเกิน 1 ปีไม่ได้
• ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญาหรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด ให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและมีสิทธิ์เรียกเงินที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้ซื้อผิดนัดชำระหนี้แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิ์ผู้ซื้อที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น
• หากผู้ซื้อไม่ใช้สิทธิ์บอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้ซื้อปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้ใช้สิทธิ์ในการปรับครบร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดแล้ว ผู้ซื้อเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้
• ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดต่อไปได้เนื่องจากเหตุสุดวิสัย ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วทั้งหมดแก่ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยประเภทเงินฝากประจำของธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) นับแต่วันที่ได้รับเงินจากผู้ซื้อ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิ์ผู้ซื้อที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น แต่ถ้าผู้ประกอบธุรกิจได้ใช้เงินดังกล่าวไปเท่าใด อาจกำหนดข้อสัญญาให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิ์หักเงินที่ใช้ไปออกจากดอกเบี้ยที่ต้องใช้คืนได้

เมื่อผู้ประกอบธุรกิจจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน

ผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดเพื่อความเสียหายใดๆที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุดดังนี้

• กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
• กรณีส่วนควบอื่นๆ นอกจากกรณีข้างบนในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด

ผู้ประกอบธุรกิจต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน30 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้นเว้นแต่ในกรณีมีความชำรุดบกพร่องที่ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วนผู้ประกอบธุรกิจต้องดำเนินการแก้ไขในทันที ถ้าผู้ประกอบธุรกิจไม่แก้ไขผู้ซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิ์ดำเนินการแก้ไขเอง หรือจะให้บุคคลภายนอกแก้ไขโดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการดังกล่าว

ผู้ประกอบธุรกิจจะส่งคำบอกกล่าวซึ่งตามกฎหมายหรือตามสัญญากำหนดให้ต้องเป็นหนังสือโดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้แก่ผู้ซื้อตามที่อยู่ที่ระบุในสัญญาหรือที่อยู่ที่ผู้ซื้อแจ้งการเปลี่ยนแปลงเป็นหนังสือครั้งล่าสุด

นอกจากนี้ สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้ซื้อดังนี้:

• ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดที่เกิดจากความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ
• ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ประกอบธุรกิจเพื่อความชำรุดบกพร่อง หรือเพื่อการรอนสิทธิ เว้นแต่ผู้ซื้อจะได้ยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรถึงความชำรุดบกพร่องหรือเหตุแห่งการรอนสิทธิในขณะทำสัญญา แต่กรณีนี้ให้ข้อตกลงยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดนั้นมีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

ติดตามตอนจบของซีรีส์ "ข้อควรรู้ในการขายห้องชุดให้กับคนต่างชาติ"ได้ในครั้งหน้าค่ะ

หลังจากที่ได้อ่านรายละเอียด ข้อควรรู้ในการขายห้องชุดให้กับคนต่างชาติ ตอนที่ 1 และตอนที่ 2 ไปก่อนหน้านี้แล้ววันนี้มาถึงตอนจบของซีรีส์ดังกล่าว ซึ่งถือเป็นตอนไฮไลท์ของการทำธุรกิจ นั่นก็คือเรื่องของการชำระเงินนั่นเอง

เมื่อผู้ซื้อได้เข้าทำสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจแล้ว ผู้ซื้อมีหน้าที่ที่จะต้องวางเงินมัดจำให้กับผู้ประกอบธุรกิจตามที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาจนครบถ้วน ผู้ประกอบธุรกิจควรให้คำแนะนำกับผู้ซื้อถึงวิธีการชำระเงินมัดจำและหลักฐานที่จะต้องนำมาแสดงเพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ทั้งนี้จะต้องเป็นไปตามประกาศกรมที่ดิน ซึ่งมีหลักเกณฑ์โดยสรุป ดังนี้

กรณีชำระเงินมัดจำเป็นเงินสด

• ชำระเป็นเงินบาท ต้องมีหลักฐานซึ่งแสดงที่มาของเงินนั้นมาประกอบ เช่น 
  - นำเงินบาทติดตัวมาจากต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานใบแสดงการเงินบาทเข้ามาในประเทศที่พนักงานเจ้าหน้าที่กรมศุลกากรประทับตาและลงชื่อแล้ว
  - เป็นเงินบาทที่ได้จากการนำเงินตราต่างประเทศขายรับบาท ต้องแสดงหลักฐานการขายเงินตราต่างประเทศหรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
  - เป็นเงินบาทที่ถอนจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศต้องแสดงหลักฐานใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
  - เป็นการถอนเงินบาทผ่านเครื่องATM ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองจากธนาคารผู้ให้บริการจ่ายเงินตามบัตร ATM ว่าได้มีการเรียกเก็บเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามจำนวนดังกล่าวจริง
• ชำระเป็นเงินตราต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นกับธนาคารพาณิชย์ตามระเบียบ โดยระบุวัตถุประสงค์ในการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศว่าเป็นเงินที่ได้รับจากการขายห้องชุดให้แก่คนต่างด้าว พร้อมระบุชื่อผู้ชำระเงินและใช้หลักฐานการขายหรือเงินฝากเงินตราต่างประเทศหรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์เป็นหลักฐานการนำเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร
• กรณีชำระเงินมัดจำโดยบัตรเครดิตหรือเช็ค ต้องแสดงหลักฐานดังนี้
  -หนังสือรับรองของบริษัทบัตรเครดิต
  -หนังสือรับรองของธนาคารผู้ให้บริการจ่ายเงินตามบัตรเครดิตหรือเช็ค โดยให้รับรองว่าได้มีการเรียกเก็บเงินตามบัตรเครดิต หรือเช็คจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ตามจำนวนดังกล่าว
  -หนังสือของธนาคารในต่างประเทศที่คนต่างด้าวนั้นฝากเงินอยู่ ซึ่งรับรองว่าได้มีการถอนเงินจากธนาคารในต่างประเทศเพื่อนำมาชำระค่าห้องชุดในประเทศไทย เมื่อนำมาประกอบกับหลักฐานการชำระเงินมัดจำเป็นเงินสด หรือการชำระเงินมัดจำโดยใช้บัตรเครดิตหรือเช็ค สามารถใช้เป็นหลักฐานว่ามีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรได้โดยอนุโลม

ตามหลักเกณฑ์ทั่วไป การนำเงินสด บัตรเครดิตหรือเช็คมาชำระเป็นเงินมัดจำ ควรให้คนต่างด้าวแสดงหลักฐานที่มาของเงินนั้น โดยแสดงหลักฐานดังนี้

• หลักฐานการขายเงินตราต่างประเทศ
• ใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
• หนังสือรับรองการเรียกเก็บเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรของธนาคารพาณิชย์ผู้ให้บริการ
• หลักฐานอื่นใดซึ่งสามารถชี้บ่งที่มาของเงิน

เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดเตรียมสำเนาหลักฐานการชำระเงินมัดจำและ/หรือราคาซื้อขายห้องชุดตามหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งที่ได้ระบุในข้างต้นแล้วแต่กรณี และส่งมอบให้ผู้ซื้อเก็บไว้เป็นหลักฐานเพื่อว่าหากในอนาคตผู้ซื้อประสงค์จะขายห้องชุดดังกล่าวให้กับบุคคลอื่น ผู้ซื้อก็จะสามารถโอนเงินที่ตนได้จากการขายห้องชุดดังกล่าวกลับต่างประเทศได้โดยใช้สำเนาเอกสารการชำระราคาในคราวแรกเป็นหลักฐานสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดและสัญญาขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อรายใหม่ประกอบคำขอโอนเงินกลับต่างประเทศได้โดยสะดวก

 หวังว่าสาระจากซีรีส์ชุดนี้จะช่วยให้การขายห้องชุดของคุณให้กับคนต่างชาติไม่เป็นเรื่องที่ซับซ้อนจนเกินไปนะคะ

เมื่อผู้ซื้อได้เข้าทำสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจแล้ว ผู้ซื้อมีหน้าที่ที่จะต้องวางเงินมัดจำให้กับผู้ประกอบธุรกิจตามที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาจนครบถ้วน ผู้ประกอบธุรกิจควรให้คำแนะนำกับผู้ซื้อถึงวิธีการชำระเงินมัดจำและหลักฐานที่จะต้องนำมาแสดงเพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ทั้งนี้จะต้องเป็นไปตามประกาศกรมที่ดิน ซึ่งมีหลักเกณฑ์โดยสรุป ดังนี้

กรณีชำระเงินมัดจำเป็นเงินสด

• ชำระเป็นเงินบาท ต้องมีหลักฐานซึ่งแสดงที่มาของเงินนั้นมาประกอบ เช่น 
  - นำเงินบาทติดตัวมาจากต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานใบแสดงการเงินบาทเข้ามาในประเทศที่พนักงานเจ้าหน้าที่กรมศุลกากรประทับตาและลงชื่อแล้ว
  - เป็นเงินบาทที่ได้จากการนำเงินตราต่างประเทศขายรับบาท ต้องแสดงหลักฐานการขายเงินตราต่างประเทศหรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
  - เป็นเงินบาทที่ถอนจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศต้องแสดงหลักฐานใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
  - เป็นการถอนเงินบาทผ่านเครื่องATM ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองจากธนาคารผู้ให้บริการจ่ายเงินตามบัตร ATM ว่าได้มีการเรียกเก็บเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามจำนวนดังกล่าวจริง
• ชำระเป็นเงินตราต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นกับธนาคารพาณิชย์ตามระเบียบ โดยระบุวัตถุประสงค์ในการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศว่าเป็นเงินที่ได้รับจากการขายห้องชุดให้แก่คนต่างด้าว พร้อมระบุชื่อผู้ชำระเงินและใช้หลักฐานการขายหรือเงินฝากเงินตราต่างประเทศหรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์เป็นหลักฐานการนำเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร
• กรณีชำระเงินมัดจำโดยบัตรเครดิตหรือเช็ค ต้องแสดงหลักฐานดังนี้
  -หนังสือรับรองของบริษัทบัตรเครดิต
  -หนังสือรับรองของธนาคารผู้ให้บริการจ่ายเงินตามบัตรเครดิตหรือเช็ค โดยให้รับรองว่าได้มีการเรียกเก็บเงินตามบัตรเครดิต หรือเช็คจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ตามจำนวนดังกล่าว
  -หนังสือของธนาคารในต่างประเทศที่คนต่างด้าวนั้นฝากเงินอยู่ ซึ่งรับรองว่าได้มีการถอนเงินจากธนาคารในต่างประเทศเพื่อนำมาชำระค่าห้องชุดในประเทศไทย เมื่อนำมาประกอบกับหลักฐานการชำระเงินมัดจำเป็นเงินสด หรือการชำระเงินมัดจำโดยใช้บัตรเครดิตหรือเช็ค สามารถใช้เป็นหลักฐานว่ามีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรได้โดยอนุโลม

ตามหลักเกณฑ์ทั่วไป การนำเงินสด บัตรเครดิตหรือเช็คมาชำระเป็นเงินมัดจำ ควรให้คนต่างด้าวแสดงหลักฐานที่มาของเงินนั้น โดยแสดงหลักฐานดังนี้

• หลักฐานการขายเงินตราต่างประเทศ
• ใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
• หนังสือรับรองการเรียกเก็บเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรของธนาคารพาณิชย์ผู้ให้บริการ
• หลักฐานอื่นใดซึ่งสามารถชี้บ่งที่มาของเงิน

เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดเตรียมสำเนาหลักฐานการชำระเงินมัดจำและ/หรือราคาซื้อขายห้องชุดตามหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งที่ได้ระบุในข้างต้นแล้วแต่กรณี และส่งมอบให้ผู้ซื้อเก็บไว้เป็นหลักฐานเพื่อว่าหากในอนาคตผู้ซื้อประสงค์จะขายห้องชุดดังกล่าวให้กับบุคคลอื่น ผู้ซื้อก็จะสามารถโอนเงินที่ตนได้จากการขายห้องชุดดังกล่าวกลับต่างประเทศได้โดยใช้สำเนาเอกสารการชำระราคาในคราวแรกเป็นหลักฐานสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดและสัญญาขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อรายใหม่ประกอบคำขอโอนเงินกลับต่างประเทศได้โดยสะดวก

 หลังจากที่ได้อ่านรายละเอียด ข้อควรรู้ในการขายห้องชุดให้กับคนต่างชาติ ตอนที่ 1 และตอนที่ 2 ไปก่อนหน้านี้แล้ววันนี้มาถึงตอนจบของซีรีส์ดังกล่าว ซึ่งถือเป็นตอนไฮไลท์ของการทำธุรกิจ นั่นก็คือเรื่องของการชำระเงินนั่นเอง

เมื่อผู้ซื้อได้เข้าทำสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจแล้ว ผู้ซื้อมีหน้าที่ที่จะต้องวางเงินมัดจำให้กับผู้ประกอบธุรกิจตามที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาจนครบถ้วน ผู้ประกอบธุรกิจควรให้คำแนะนำกับผู้ซื้อถึงวิธีการชำระเงินมัดจำและหลักฐานที่จะต้องนำมาแสดงเพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ทั้งนี้จะต้องเป็นไปตามประกาศกรมที่ดิน ซึ่งมีหลักเกณฑ์โดยสรุป ดังนี้

กรณีชำระเงินมัดจำเป็นเงินสด

• ชำระเป็นเงินบาท ต้องมีหลักฐานซึ่งแสดงที่มาของเงินนั้นมาประกอบ เช่น 
  - นำเงินบาทติดตัวมาจากต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานใบแสดงการเงินบาทเข้ามาในประเทศที่พนักงานเจ้าหน้าที่กรมศุลกากรประทับตาและลงชื่อแล้ว
  - เป็นเงินบาทที่ได้จากการนำเงินตราต่างประเทศขายรับบาท ต้องแสดงหลักฐานการขายเงินตราต่างประเทศหรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
  - เป็นเงินบาทที่ถอนจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศต้องแสดงหลักฐานใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
  - เป็นการถอนเงินบาทผ่านเครื่องATM ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองจากธนาคารผู้ให้บริการจ่ายเงินตามบัตร ATM ว่าได้มีการเรียกเก็บเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามจำนวนดังกล่าวจริง
• ชำระเป็นเงินตราต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นกับธนาคารพาณิชย์ตามระเบียบ โดยระบุวัตถุประสงค์ในการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศว่าเป็นเงินที่ได้รับจากการขายห้องชุดให้แก่คนต่างด้าว พร้อมระบุชื่อผู้ชำระเงินและใช้หลักฐานการขายหรือเงินฝากเงินตราต่างประเทศหรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์เป็นหลักฐานการนำเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร
• กรณีชำระเงินมัดจำโดยบัตรเครดิตหรือเช็ค ต้องแสดงหลักฐานดังนี้
  -หนังสือรับรองของบริษัทบัตรเครดิต
  -หนังสือรับรองของธนาคารผู้ให้บริการจ่ายเงินตามบัตรเครดิตหรือเช็ค โดยให้รับรองว่าได้มีการเรียกเก็บเงินตามบัตรเครดิต หรือเช็คจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ตามจำนวนดังกล่าว
  -หนังสือของธนาคารในต่างประเทศที่คนต่างด้าวนั้นฝากเงินอยู่ ซึ่งรับรองว่าได้มีการถอนเงินจากธนาคารในต่างประเทศเพื่อนำมาชำระค่าห้องชุดในประเทศไทย เมื่อนำมาประกอบกับหลักฐานการชำระเงินมัดจำเป็นเงินสด หรือการชำระเงินมัดจำโดยใช้บัตรเครดิตหรือเช็ค สามารถใช้เป็นหลักฐานว่ามีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรได้โดยอนุโลม

ตามหลักเกณฑ์ทั่วไป การนำเงินสด บัตรเครดิตหรือเช็คมาชำระเป็นเงินมัดจำ ควรให้คนต่างด้าวแสดงหลักฐานที่มาของเงินนั้น โดยแสดงหลักฐานดังนี้

• หลักฐานการขายเงินตราต่างประเทศ
• ใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
• หนังสือรับรองการเรียกเก็บเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรของธนาคารพาณิชย์ผู้ให้บริการ
• หลักฐานอื่นใดซึ่งสามารถชี้บ่งที่มาของเงิน

เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดเตรียมสำเนาหลักฐานการชำระเงินมัดจำและ/หรือราคาซื้อขายห้องชุดตามหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งที่ได้ระบุในข้างต้นแล้วแต่กรณี และส่งมอบให้ผู้ซื้อเก็บไว้เป็นหลักฐานเพื่อว่าหากในอนาคตผู้ซื้อประสงค์จะขายห้องชุดดังกล่าวให้กับบุคคลอื่น ผู้ซื้อก็จะสามารถโอนเงินที่ตนได้จากการขายห้องชุดดังกล่าวกลับต่างประเทศได้โดยใช้สำเนาเอกสารการชำระราคาในคราวแรกเป็นหลักฐานสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดและสัญญาขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อรายใหม่ประกอบคำขอโอนเงินกลับต่างประเทศได้โดยสะดวก

 หวังว่าสาระจากซีรีส์ชุดนี้จะช่วยให้การขายห้องชุดของคุณให้กับคนต่างชาติไม่เป็นเรื่องที่ซับซ้อนจนเกินไปนะคะ

 หวังว่าสาระจากซีรีส์ชุดนี้จะช่วยให้การขายห้องชุดของคุณให้กับคนต่างชาติไม่เป็นเรื่องที่ซับซ้อนจนเกินไปนะคะ

สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์